La surroga del mutuo è un’operazione con la quale il finanziamento viene “spostato” da un istituto di credito (surrogato) a un altro (surrogante), senza costi apparenti e con mantenimento della garanzia ipotecaria, in favore della banca subentrante. Ma come funziona esattamente la surroga del mutuo? E perchè viene effettuata? E quanto costa con Intesa Sanpaolo?

Perchè si ricorre alla surga del mutuo?

Cominciamo con il ricordare che la motivazione principale per cui si ricorre alla surroga del mutuo è il risparmio: spesso, spostando il finanziamento da una “vecchia” banca alla nuova si possono ottenere condizioni economiche migliorative, e pertanto poter sperare di abbassare l’importo della rata. In altri casi è conveniente spostare il mutuo da una banca all’altra poichè la banca originaria ha respinto la richiesta di allungamento della durata del piano di rimborso: spostando il finanziamento nella banca subentrante, si potrà scegliere una durata del piano di ammortamento maggiormente in linea con le proprie esigenze.

Come se quanto sopra non fosse già sufficiente per poter permettere una congrua valutazione di convenienza a surrogare il mutuo, ricordiamo che, a volte, si preferisce surrogare il finanziamento per chiudere completamente i rapporti con una banca giudicata insoddisfacente, o usufruire di opzioni aggiuntive (ad esempio, Intesa Sanpaolo permette di poter fruire della sospensione dei pagamenti fino a 6 mesi consecutivi in caso di necessità).

Caratteristiche principali dei mutui Intesa Sanpaolo

Spostando il finanziamento presso Intesa Sanpaolo, si potrà godere di una lunga serie di caratteristiche di rilievo. L’istituto di credito, attraverso la gamma di Mutui Domus, permette ad esempio di poter puntare su durate massime complessive di 30 anni, importo finanziabile fino al 95% del valore dell’immobile coperto dal finanziamento, e 3 opzioni di sospensione dei pagamenti. Il finanziamento potrà inoltre essere coperto da una polizza di tutela da eventi imprevisti (ProteggiMutuo) o da una polizza di tutela contro incendi, fulmini e esplosioni (Polizza Incendio).

Tassi

La surroga del finanziamento dalla banca originaria a Intesa Sanpaolo può avvenire con applicazione del tasso fisso, o del tasso variabile.

Per quanto concerne la scelta del tasso fisso, a beneficio di tutti i clienti che privilegiano la stabilità della rata, le opportunità di riferimento sono tre:

1. Piano base: il tasso e l’importo della rata del piano di ammortamento vengono definiti nel momento della surrota del mutuo e rimangono invariabili per l’intera durata del finanziamento.
2. Multiopzione: il mutuo inizia con l’applicazione del tasso di interesse fisso, ma prevede la possibilità di scegliere (ogni 3 o 5 anni) se proseguire con l’applicazione del tasso di interesse fisso, o passare al variabile.
3. Bilanciato: nel momento della formalizzazione della surroga del mutuo il cliente potrà scegliere la quota di mutuo finanziata a tasso fisso (dal 70% al 50%) e la quota di mutuo finanziata a tasso variabile (dal 30% al 50%).

Al momento in cui scriviamo (ottobre 2016), i tassi di interesse proposti da Intesa Sanpaolo sono piuttosto competitivi, pur dipendendo in misura notevole dal rapporto LTV (cioè, tra quanto si richiede e il valore dell’immobile) e dalla durata. Ipotizzando voler richiedere un piano di ammortamento a 30 anni, per un LTV del 75%, il tasso fisso applicato (nominale annuo) è del 2,90%. Se tuttavia il LTV supera l’80% (fino al 95%), per l’identica durata, il tasso sarà del 4,25%. Dal lato opposto, se si riesce a comprimere il LTV sotto il 50%, per un finanziamento a 30 anni il tasso sarà del 2,45%.

La scelta del tasso variabile sarà invece indicata principalmente per tutti quei clienti che vogliono beneficiare di eventuali riduzioni dei tassi di interesse, assumendo così il rischio di un incremento delle condizioni di tasso. Anche in questo caso, esistono diverse declinazioni della surroga a tasso indicizzato:

1. Piano base: il tasso e la rata variano periodicamente a seconda dell’andamento del parametro di indicizzazione (es. Euribor a 1 mese).
2. Multiopzione: il mutuo inizia a tasso variabile, ma prevede la possibilità di scegliere, ogni 3 o 5 anni, il tipo di tasso da applicare al periodo successivo, confermando il variabile o passando al fisso.
3. Bilanciato: alla formalizzazione della surroga del mutuo il cliente potrà scegliere la quota del mutuo da sottoporre al tasso variabile (dal 70% al 50%) e quella finanziata a tasso fisso (dal 30% al 50%).
4. Cap di tasso: il mutuo è accompagnato da un cap (tetto massimo) sul tasso di interesse variabile per l’intero piano di ammortamento, o solo per la prima metà della sua durata.

Il livello dei tassi variabili oggi applicato da Intesa Sanpaolo dipende dal LTV e dalla durata. Ipotizzando un finanziamento dal LTV del 75% e dalla scadenza a 30 anni, sull’Euribor a 1 mese viene applicato uno spread di 2,45 punti percentuali. Nell’ipotesi di LTV più alto, e pari al 95%, lo spread applicato sul parametro di indicizzazione è invece pari a 3,10 punti percentuali.

Ma la surroga con Intesa Sanpaolo è davvero gratuita?

L’operazione di surroga con Intesa Sanpaolo non prevede il sostenimento di alcun costo per il trasferimento del mutuo. Pertanto, è effettivamente possibile spostare il finanziamento dalla banca subentrante alla nuova banca senza sostenere specifici oneri, e ferma restando l’evidenza che il passaggio di mutuo non sarà automatico, ma dipenderà dalla convenienza a deliberare positivamente di Intesa Sanpaolo.

Per quanto concerne le condizioni economiche del mutuo, sono azzerate le spese di istruttoria, le spese di perizia, l’imposta sostitutiva. Costa 0,70 euro l’invio di documenti cartaceo ai sensi di legge (ma tale spesa è comunque azzerabile se si sceglie di ricevere i documenti online anzichè cartacei). È inoltre previsto un costo di 1,50 euro sulla rata mensile per l’invio cartaceo dell’avviso di scadenza e della quietanza di pagamento (il costo è abbassato a 1,00 euro per rata mensile nell’ipotesi in cui si scelga di ricevere tale documentazione online).

Per quanto infine riguarda i servizi facoltativi, ricordiamo che le opzioni di flessibilità sono attivabili gratuitamente, e che per le polizze Incendio e ProteggiMutuo, è possibile domandare un preventivo personalizzato in qualsiasi filiale dell’istituto di credito.