Stando alle ultime rilevazioni compiute in merito, nel corso del primo semestre 2016 le surroghe e le sostituzioni avrebbero rappresentato il 51,2 per cento di tutti i mutui erogati, mentre i mutui per la prima casa, pur in crescita, si sarebbero comunque fermati al 41,1 per cento.
Previsioni surroghe 2017
Riflettendo sulle attuali condizioni di mercato, e su quelle che potrebbero essere le favorevoli evoluzioni per il prossimo anno, è molto probabile che il trend anticipato in apertura di approfondimento possa essere prolungato ad almeno tutta la prima parte del 2017, rendendo dunque le surroghe, ancora una volta, l’operazione più “gettonata” in ambito concessorio nel mondo del credito immobiliare. Ma per quale motivo?
Tassi bassi ancora a lungo
A giocare un ruolo decisivo sono, naturalmente, i tassi di interesse su livelli storici molto bassi (e, probabilmente, irripetibili per chissà quanto tempo). La motivazione che supporta la richiesta di surroga è, nella gran parte delle ipotesi, la necessità di trovare un risparmio mediante lo spostamento del proprio finanziamento da una banca surrogata a una banca surrogante. Tenendo in considerazione quanto sopra, risulta dunque particolarmente intuitivo comprendere che in un contesto di bassi tassi di interesse, saranno sempre di più le famiglie italiane che cederanno alla tentazione di sostituire il finanziamento con uno nuovo, più appetibile.
Migrazione verso il fisso
La migrazione di cui sopra (e, per riflesso, anche i nuovi crediti concessi per l’acquisto di prime o seconde case) dovrebbe essere ancora piuttosto incisiva nei confronti dei finanziamenti a tasso di interesse fisso, oggi non raramente disponibili a un TAN dell’1,5%, soli 50 bp in più di quanto è possibile riscontrare per i tassi di interesse variabili. Anche in questo caso, è facile giungere a conclusioni, nemmeno troppo affrettate: essendo il risparmio (iniziale) derivante dall’applicazione del tasso variabile piuttosto limitato, le famiglie italiane stanno scoprendo in misura sempre più consistente il piacere di passare al fisso, che può comunque garantire un risparmio certo (e rilevante) nel momento in cui i tassi di interesse sui mercati interbancari riprenderanno lentamente a crescere (2018, 2019 o 2020?).
È proprio per il motivo di cui sopra che oggi le nuove operazioni di credito immobiliare per le famiglie italiane sono dirottate in misura maggioritaria al tasso fisso (72%), con buone probabilità che questa forma tecnica di tasso possa essere la favorita ancora a lungo.
Durate: il risparmio porta ad accorciare
Per quanto attiene la durata dei finanziamenti immobiliari, la tendenza che sta maturando è quella – fin quanto possibile – di accorciare le estensioni dei programmi di rimborso. Sempre più preventivi puntano infatti ai 20 anni di estensione del piano di ammortamento, cercando in tal modo di risparmiare qualche centesimo di tasso e, di conseguenza, qualche euro sulla rata mensile. Sempre per i motivi legati alla riduzione dell’importo della rata, si punta altresì a un LTV sempre più basso (complice, tuttavia, anche la politica maggiormente prudenziale delle banche). Sempre in tal proposito, si noti come l’importo medio erogato sia sempre più alto, 122.700 euro, per un segno, ben valutabile, dei tempi che cambiano: diminuisce in termini relativi il peso delle surroghe che, per le loro caratteristiche, sono contraddistinte da importi medi più bassi rispetto ai nuovi mutui erogati per l’acquisto di una prima o di una seconda casa.